Kdo a kdy platí daň z prodeje nemovitostí?

Kdo platí daň z prodeje nemovitostí a kdy se naopak neplatí?

Daň z prodeje nemovitostí platí fyzické i právnické osoby, a to vlastník nemovitosti, který vlastní nemovitost méně než 5 let (nabytou před rokem 2021), nově se totiž V roce 2021 se časový test prodloužil z 5 na 10 let, ale jen pro nemovitosti nabyté po 1. lednu 2021. Platí tedy, že:

• nemovitosti nabyté před 1. 1. 2021 jsou od daně osvobozené po 5 letech od koupě,
• nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021 jsou osvobozené od daně až po 10 letech.

Pokud jste nemovitost vlastnili kratší dobu, ale alespoň 2 roky v ní od koupě bydleli, jste rovněž od daně osvobozeni.Třetí variantou, kdy není potřeba daň platit, je situace, kdy při prodeji nemovitosti použijete utržené finance na své vlastní bydlení do 1 roka od prodeje. Například - zdědíme byt po babičce, kde bydlet nebudeme, ale do 4 měsíců od nabytí vlastnictví jej prodáme. Časový test 10 let nesplníme, ale použijeme utržené prostředky do 1 roka od prodeje na nákup bydlení pro sebe - splníme třetí výjimku.

Kolik činí daň z prodeje nemovitostí?

Sazby daně z nemovitostí jsou stanoveny zákonem, která činí 15% z rozdílu ceny kupní a prodejní ceny.

Výpočet dane z predaja nehnuteľnosti

Daňová povinnost vyplývající z prodeje nemovitosti bude vypořádána prostřednictvím daňového přiznání, pokud vznikne povinnost jej podat. Za rok 2022 je fyzická osoba povinna podat daňové přiznání, pokud její celkové zdanitelné příjmy v roce 2022 přesáhnou 15.000 Kč.

Příjem z prodeje nemovitosti lze snížit o daňové výdaje a rozdíl je základem daně (dílčím).Takto vykázaný dílčí základ daně z příjmů fyzické osoby se nesnižuje o nezdanitelné části (např. nezdanitelná část na poplatníka, manželku poplatníka), neboť se jedná o tzv. pasivní příjem.

Příklad prodeje nemovitosti bez zisku a podání daňového přiznání za rok 2022

V dubnu 2022 Jan prodal svůj byt, který vlastnil pouhý rok. Byt získal za kupní cenu 5 000 000 Kč. Zrekonstruoval svůj byt, ale prodal jej pod jeho očekávanou hodnotou za 5 500 000 Kč Po zohlednění vynaložených nákladů ve výši 600 000 Kč (rekonstrukce, stavební úpravy) byl jeho zisk z prodeje nulový, resp. dosáhl ztráty, která se v daňovém přiznání nezohledňuje. Je Jan povinen podat daňové přiznání za rok 2022?

Bez ohledu na to, že celkový zisk z prodeje bytu byl nulový, a bez ohledu na výši ostatních příjmů je Ján povinen podat přiznání k dani z příjmů za rok 2022, protože jeho příjmy (5 500 000 Kč) překročily hranici pro podání přiznání, tj. 15 000 Kč. Částku 5 500 000 Kč uvede Ján ve svém daňovém přiznání jako příjem z prodeje nemovitosti a související výdaj bude rovněž činit 5 500 000 Kč (z prodeje nemovitosti nelze uznat žádnou ztrátu), takže v konečném důsledku nebude z prodeje nemovitosti platit žádnou daň.

Jak je to u dědictví?

Zdědíte-li jakoukoliv nemovitost po příbuzném, který ji 5 let vlastnil (u nemovitostí nabytých od 1.1.2021 10 let) nebo v ní 2 roky bydlel, při prodeji takové nemovitosti uplatníte zákonnou výjimku a daň z příjmu platit nemusíte.

Prodáváte-li nemovitost ihned poté, co Vám ji někdo daroval, je vhodné vyhotovit znalecký posudek a prodejní cenu odvodit od této hodnoty.

Pakliže víte, že prostředky získané prodejem použijete nejpozději další zdaňovací období na obstarání vlastní bytové potřeby, nezapomeňte na včasné oznámení správci daně.

Pozor také na oznamovací povinnost při samotném dědictví nebo daru. I dědici nebo obdarovaní, kteří jsou daňově osvobozeni, však mohou mít daňové starosti.  Pakliže během jednoho roku obdržíte darem nebo dědictvím daňově osvobozený příjem vyšší než 5 milionů korun, máte povinnost toto oznámit finančnímu úřadu pod možnou pokutou až 15% z hodnoty takového příjmu.

Co musím připravit?

Při vyplňování daňového přiznání vás bude zajímat především Příloha 2, ve které uvedete prodejní cenu nemovitosti a také výdaje, které jste za nemovitosti a v souvislosti s jejím prodejem museli vynaložit. Základem daně je čistý zisk, tedy rozdíl mezi utrženou částkou a výdaji spojenými se získáním a následným převodem nemovitosti.

Do výdajů zahrňte nejen pořizovací cenu nemovitosti (cena, kterou jste za ni sami při koupi zaplatili), ale také náklady spojené s prodejem nemovitosti (náklady na úklid, úpravy a vyklizení nemovitosti, poplatky za zprostředkování prodeje, náklady na přípravu smluv a dalších podkladů nebo třeba poplatek za advokátní úschovu peněz) a také částku investovanou do případné rekonstrukce. Výdajem se v tomto ohledu ovšem rozumí pouze takové úpravy, které vedly ke zhodnocení nemovitosti, tedy například zateplení domu, výměna oken a podobně.

A jak je to v případě, že jste nemovitosti získali bezúplatně a neexistuje tedy žádná pořizovací cena? V případě dědictví se jako pořizovací cena uvádí částka uvedená v soudním rozhodnutí, u darované nemovitosti je zase třeba nechat si zpracovat znalecký posudek (platný ke dni, kdy byla nemovitost převedena na nového majitele). Tato částka se poté uvede jako pořizovací cena a doplní se standardně o výdaje spojené s rekonstrukcí a prodejem nemovitosti.

Do kdy je třeba daňové přiznání podat?

Pokud vlastníte nemovitost déle než 5 let, respektive 10 let, neplatíte daň z příjmu a nejste povinni podávat daňové přiznání. Pokud vlastníte nemovitost méně než 5 nebo 10 let, jste povinni tento příjem zdanit a podat daňové přiznání (pokud se na vás nevztahuje výjimka). 

Příjem z prodeje - prokazatelně zaplacenou kupní cenu musíte přiznat v nejbližším daňovém přiznání, tj. do 31. 3. 2023, případně si můžete lhůtu pro podání daňového přiznání prodloužit do 30. 6. 2021.