Jak vyhotovit ideální rezervační smlouvu na koupi bytu

Našli jste svůj vysněný byt a nechcete, aby vám ho někdo vyfoukl. Nebo jste naopak našli kupce pro svůj starý byt. V každém případě se můžete při nákupu a prodeji pojistit podpisem rezervační smlouvy. 

Tato smlouva slouží k rezervaci nemovitosti na konkrétní, předem stanovené období. Tato doba slouží k vyřízení všech formalit spojených s nákupem. Pro prodávajícího jde o přípravu bytu k předání novému majiteli a přípravu potřebné dokumentace, pro kupujícího o čas na zajištění potřebných finančních prostředků. 

Rezervační smlouva se stává závaznou po podpisu oběma stranami. Je proto důležité vědět, k čemu se signatáři podpisem rezervační smlouvy zavazují. Podpisem této smlouvy prodávající potvrzuje, že již má kupce pro svůj byt a nebude o prodeji dále jednat ani konzultovat s dalšími zájemci. Podpis rezervační smlouvy je ze strany kupujícího potvrzením vážného zájmu. 

Součástí rezervační smlouvy je také vymezení povinnosti zaplatit tzv. rezervační poplatek, který slouží jako potvrzení skutečného zájmu obou stran. Výše poplatku je individuální, ale dle zákona může být maximálně až ⅔ celkové provize, která obvykle se pohybuje mezi 2 a 5 % z prodejní ceny nemovitosti. Uvedený poplatek hradí zájemce prodávajícímu bankovním převodem nebo v hotovosti, a to buď na účet prodávajícího, nebo v ideálním případě třetí straně, např. advokátovi do úschovy. Ve smlouvě jsou dále uvedeny podmínky týkající se rezervace. Stanoví dobu platnosti rezervace a další požadavky, které musí každá strana splnit.

Jakmile uplyne doba uvedená v rezervační smlouvě, přistoupí se k podpisu dalších smluv. Konkrétně se jedná o smlouvu o smlouvě budoucí a následně o kupní smlouvu. Částka rezervačního poplatku se automaticky odečte od kupní ceny nemovitosti po podpisu kupní smlouvy. Pokud se kupující rozhodne nepodepsat další smlouvy, například pokud ztratí o byt zájem, rezervační poplatek propadá ve prospěch majitele nemovitosti. Pokud dojde k porušení dohody ze strany prodávajícího, rezervační poplatek bude prodávajícímu vrácen.

Rezervační smlouva nenahrazuje žádnou jinou smlouvu, kterou je třeba podepsat v procesu koupě a prodeje. Slouží pouze jako "rezervace" nemovitosti, ale v žádném případě neváže závazek koupit nebo prodat danou nemovitost.

Co znamená rezervace bytu?

Rezervace bytu znamená pro kupujícího i prodávajícího jistotu, že obě strany chtějí jednat férově. Pro prodávajícího je to záruka, že kupující má o daný byt skutečný zájem. Pro kupujícího je to záruka, že prodávající již nebude byt nabízet ke koupi jiným zájemcům. 

Podpis rezervační smlouvy, a tedy rezervace bytu, je v procesu koupě a prodeje poměrně důležitý. Nemovitost si můžete rezervovat, ať už prodáváte sami, nebo s realitními profesionály. Zatímco prodávající bude požadovat co nejvyšší rezervační poplatek a co nejkratší dobu, pro kupujícího to bude přesně naopak. Je pro něj výhodnější mít co nejdelší dobu rezervace, a to z důvodu přípravy na koupi a podpisu kupní smlouvy za co nejnižší rezervační poplatek. 

Stejně jako vám neustále doporučujeme, abyste si nechali vypracovat kupní smlouvu na nemovitost od odborníků a nespoléhali se na šablony z internetu, totéž platí i pro rezervační smlouvu. Správné a zákonné projednání rezervační smlouvy povede k rychlejšímu jednání a připomínkám k samotné kupní smlouvě. Protože součástí rezervační smlouvy je také stanovení závazných podmínek, jako je rezervační poplatek nebo sankce, je lepší mít je dobře právně ošetřené.

Kdy podepsat rezervační smlouvu?

Většinou je to kupující, kdo se domáhá podpisu rezervační smlouvy. Důvodem je především vážný zájem o koupi dané nemovitosti, ale potřebují dostatek času na získání finančních prostředků. Je to však důležité i pro prodávajícího, který bude mít po podpisu rezervační smlouvy větší jistotu, že pro svůj byt našel nového majitele. 

I když vás rezervační smlouva nezavazuje k prodeji/koupi bytu, dobře si rozmyslete, zda ji podepíšete. Pokud vám intuice říká, že prodávající/kupující/realitní makléř jedná neférově, smlouvu nepodepisujte. Podle smlouvy vám hrozí sankce. Pokud jste kupující a nejste si jisti, zda je pro vás nemovitost vhodná, nebo pokud ještě nemáte zajištěné financování, případně jste pod časovým tlakem, určitě se nezavazujte a smlouvu nepodepište.

Jak dlouho trvá příprava rezervační smlouvy?

Pokud má právník k dispozici všechny potřebné informace týkající se nemovitosti a dohody mezi stranami, je možné sepsat rezervační smlouvu poměrně rychle, a to i do 24 hodin.

Cena smlouvy o rezervaci bytu

Cena za vypracování rezervační smlouvy právníky nebo notáři se může lišit. Může se pohybovat od 2000 Kč do 4000 Kč. Pokud budete potřebovat vypracovat dodatek ke smlouvě, bude vás to stát asi 1000 Kč.

Co by měla smlouva obsahovat?

Nezbytné informace, které musí být uvedeny v rezervační smlouvě, jsou identifikační údaje smluvních stran a jejich kontaktní údaje. Dále musí být uvedeny veškeré informace o dané nemovitosti, výše rezervačního poplatku a doba rezervace, výše kupní ceny nemovitosti a způsob financování. Ke smlouvě o rezervaci by měl být přiložen list vlastnictví dotčené nemovitosti, katastrální mapa.

Co když koupím byt zatížený hypotékou - jak postupovat?

Postup při prodeji zastaveného bytu se neliší od prodeje bytu, který není zastaven. Důležitým krokem v obou případech je sepsání kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Povinnými údaji, které musí smlouva obsahovat, jsou smluvní strany, jejich identifikační a kontaktní údaje, předmět koupě, kupní cena, ale především způsob úhrady kupní ceny. Definice způsobu úhrady ceny je obzvláště důležitá, zejména při prodeji bytu, který je zastaven. Je také důležité, zda se strany dohodly, že kupující bude financovat předčasné splacení hypotéky. Jakmile jsou splněny všechny výše uvedené požadavky, kupní smlouva je řádně připravena a podepsána oběma stranami, je zaplacena kupní cena a je třeba splnit další povinnosti.

• Podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí a přepis vlastnických práv. 
• Příprava bytu a předání bytu novému majiteli. 
• Přepis inženýrských sítí na nového majitele. 
• Přepis nebo zrušení inženýrských sítí registrovaných na původního vlastníka. 
• Oznámení o změně vlastníka bytu správci bytového domu. 
• Podání přiznání k dani z nemovitosti.