Jak správně ocenit tržní hodnotu nemovitosti

Pokud se chystáte prodat nemovitost, musíte ji nejprve správně ocenit. Laický pohled však k určení jeho tržní ceny nestačí. Existuje řada osvědčených metod, které lze použít v závislosti na tom, jakou formou prodáváte svou nemovitost. Můžete využít řadu online nástrojů nebo se obrátit na odhadce, který vám vypracuje znalecký posudek. Ale kde začít? Co budete potřebovat a kolik to bude stát? Připravili jsme pro vás podrobného průvodce, který vám poskytne všechny odpovědi.

Správné ocenění nemovitosti je jedním z hlavních předpokladů rychlého prodeje. Prodávající si tak může být jistý, že svou nemovitost neprodá pod cenou, a navíc se vyhne riziku, že proces prodeje bude trvat roky. Pokud nemovitost správně kopíruje současný stav realitního trhu, najde velmi rychle nového majitele. Jak tedy správně ocenit nemovitost? Jaký postup zvolit a na co se připravit?

Kdy je nutné provést ocenění nemovitosti?

Při sjednávání hypotéky budete s největší pravděpodobností řešit odhad nemovitosti. Důvodem však může být i dědické řízení, rekonstrukce domu vašich rodičů, z něhož budete vyplácet i své sourozence, ručení nebo jiné právní závazky související s prodejem nebo nabytím nemovitosti. Vypracování ocenění nemovitosti však není podmíněno žádným konkrétním důvodem, takže si jej můžete nechat vypracovat pro vlastní informaci.

Jak postupovat v případě dědického řízení?

Jednou ze situací, kdy budete potřebovat ocenit nemovitost, je dědické řízení. Existují dva způsoby ocenění nemovitosti pro dědické řízení - znalecký posudek pro dědické řízení nebo tržní odhad ceny nemovitosti.

Jak se provádí odhad (ocenění) nemovitosti? 

Jedním ze způsobů, jakým se provádí ocenění nemovitosti, je znalecký posudek pro dědické řízení. Může ji vypracovat pouze certifikovaný odhadce nebo soudní znalec, který na základě stavu a velikosti nemovitosti vypracuje znalecký posudek s kulatým razítkem. Ta je však poměrně nákladná a časově náročná, protože její příprava často trvá několik týdnů. 

Levnější a rychlejší alternativou je tržní odhad ceny nemovitosti, který vypracovává realitní makléř. V tomto případě se odhadní cena majetku, který je předmětem dědického řízení, rovná tržní ceně majetku ke dni úmrtí zůstavitele. Tržní ocenění si můžete také objednat online a mít ho k dispozici během několika minut od podání žádosti.

Oceňování nemovitostí dle zákona

Pomůckou je v tomto případě Zákon č. 151/1997 Sb. - Zákon o oceňování majetku, kde v paragrafu ustanovení č. 2 vyjmenovává způsoby ocenění, přičemž nejčastějším jest ocenění dle ceny obvyklé v místě a čase a to srovnáním prodejních a nabídkových cen ekvivalentů oceňované nemovitosti.

Zjistěte cenu nemovitosti online

Výše uvedené metody jsou blízké zejména odborníkům. Jednou z mnoha výhod dnešního online světa je však oceňování nemovitostí z pohodlí domova. Stačí, když si na internetu vyhledáte odhad nemovitosti online, a zobrazí se vám okamžitý nástroj pro výpočet. Jedná se o takzvanou kalkulačku, která na základě rozsáhlých údajů z realitního trhu během několika minut vyhodnotí tržní cenu vaší nemovitosti.

Kalkulačka na ocenění nemovitosti

Kalkulačky pro oceňování nemovitostí fungují na principu otázek. Vaším úkolem bude na ně odpovědět a na základě vašich odpovědí kalkulačka vypočítá hodnotu konkrétní nemovitosti. Otázky, na které budete muset odpovědět, se liší podle toho, zda se zajímáte o ocenění domu nebo bytu. V obou případech se vás kalkulačka ocenění nemovitosti zeptá:

• rok výstavby,
• lokalita, ve které se nemovitost nachází,
• velikost využitelné plochy,
• současný stav nemovitosti,
• další součásti nemovitosti, např. sklep, balkon, garáž atd.

V případě domu určíte také jeho typ a velikost a druh pozemku. Při posuzování hodnoty bytu je důležitý počet místností, způsob parkování, počet podlaží a také celkový počet podlaží v budově, kde se byt nachází.

Tržní ocenění nemovitostí

Ačkoli kalkulačka pro výpočet ocenění nemovitosti dokáže vypočítat aktuální hodnotu nemovitosti, je třeba mít na paměti, že se jedná o pevnou hodnotu, která nereaguje na aktuální situaci na trhu. K tomu slouží tržní cena nemovitostí. Je plynulý, vychází z reálné situace a dokáže pružně reagovat na faktory, které v daném okamžiku ovlivňují trh s nemovitostmi.

Co by měla zohledňovat tržní cena nemovitosti?

Má-li tedy kalkulačka tržní ceny nemovitosti určit správnou hodnotu, měla by zohlednit i objektivní faktory, které v daném okamžiku ovlivňují trh s nemovitostmi. Příkladem je inflace, počet volných míst v dané lokalitě, dostupnost občanské vybavenosti, vzdálenost od krajského nebo okresního města apod. Odhad tržní ceny však mohou ovlivnit i různé subjektivní faktory, které mohou výslednou tržní cenu nemovitosti ovlivnit i negativně. Může jít o různé psychologické aspekty, jako je citové pouto k nemovitosti, které v nás vyvolává potřebu zvýšit cenu, nebo o pouhé zvýšení ceny jen proto, abychom ji mohli při prodeji vyjednat nižší.

Tržní cenu nemovitosti je proto opravdu obtížné stanovit. Čím podrobnější je online kalkulačka, tím přesnější je tržní cena nemovitosti. Na každého z nás však působí jiné objektivní a subjektivní faktory. Nelze je jednoznačně vypočítat, a tak je normální, že výše tržní hodnoty nemovitosti bude pro každého z nás trochu jiná. 

Podívejme se na příklad z Prahy

Jako příklad uveďme kalkulačku tržní ceny bytu v Praze.

Do kalkulačky pro výpočet tržní ceny z nemovitosti bylo nutné zadat všechny následující údaje:

• základní informace o nemovitosti: typ nemovitosti, vlastnictví, plocha v m2, podlaží bytu, celkový počet podlaží, stáří nemovitosti, výtah.
• další informace o objektu: balkon, terasa, lodžie, předzahrádka, předsíň, spíž, zděná komora, půdní prostor, sklep
• technický stav nemovitosti: rekonstrukce - stáří rekonstrukce, rekonstrukce bytového jádra, kuchyně, koupelny, WC, podlah, výměna oken, rekonstrukce vnitřních dveří, stěn, stropů, balkonu, lodžie.
• informace o uspořádání nemovitosti: orientace obývacího pokoje, počet mezipokojů, počet toalet, počet koupelen, propojení jednotlivých místností.
• informace o dalším vybavení nemovitosti: další designové prvky, další technické vybavení.
• technický stav nemovitosti: typ konstrukce, parkování, typ vytápění, rekonstrukce bytového domu.

Po takovém důkladném vyplnění údajů kalkulačka nemovitost ohodnotí a stanoví její reálnou tržní hodnotu. 

Kdy se obrátit na znalce?

Online oceňování nemovitostí je skvělá věc, ale pravdou je, že má víceméně jen informativní charakter. Mnohem větší hodnotu mají znalecké posudky vypracované výše uvedenými znalci. Oceňování nemovitostí formou znaleckého posudku je v praxi více než běžné a využívá ho naprostá většina zájemců o prodej nebo koupi nemovitosti. Znalecké posudky jsou podmínkou pro poskytnutí hypotečního úvěru a bez jejich předložení vám žádná banka úvěr na bydlení neposkytne.

Jak tedy postupovat?

Při výběru znalce máte volnou ruku, jedná-li se o váš podnět. Pokud ale zařizujete hypoteční úvěr, tak vám banka přidělí znalce sama. Zjednodušeně řečeno, znalecký posudek je názor znalce na obecnou hodnotu nemovitosti, a ta se může z pohledu dvou znalců lišit.

Kolik zaplatím za znalecký posudek?

Vypracování znaleckého posudku obvykle trvá několik dní nebo týdnů a znalecké ocenění nemovitosti vyžaduje také osobní prohlídku. Dále je třeba předložit řadu dokumentů týkajících se stáří, velikosti a stavu nemovitosti, na jejichž základě odhadce co nejpřesněji určí hodnotu. Znalecké posudky však nejsou nejlevnější záležitostí. Cena za znalecký posudek na nemovitost se pohybuje zhruba od 1500 Kč do 4000 Kč v případě bytu, ale při oceňování domu se ceny znaleckých posudků pohybují od 2500 Kč výše.

Oceňování nemovitostí je proces, kterým se průměrný člověk zabývá maximálně několikrát za život. Podmínky a pravidla se poměrně často mění, což může proces zbytečně zpomalit nebo zkomplikovat. Pokud se tedy potýkáte s otázkou ocenění nemovitosti, obraťte se na společnost Reado. Naši odborníci vám pomohou zorientovat se.