Jak na prodej družstevního bytu krok za krokem

Jste majitelem bytu? Nejste však vlastníkem bytu, ale jedná se o družstevní byt? Jaký je hlavní rozdíl v těchto formách vlastnictví, jak probíhá samotný prodej a na co si dát pozor, se dozvíte v našem článku. Proto čtěte dále.

Jaký je rozdíl mezi družstevním vlastnictvím a OV?

Hlavní rozdíl v těchto formách vlastnictví spočívá v tom, že byt, který máte v osobním vlastnictví, je zapsán v katastru nemovitostí. V případě vlastnického bytu má vlastník list vlastnictví a může se svým majetkem nakládat, jak chce. Může jej prodat nebo zastavit za účelem získání hypotéky a úvěru. 

Pokud “vlastníte” družstevní byt, jste členem bytového družstva a máte právo byt užívat a bydlet v něm. Nejste však vlastníkem nemovitosti, protože byt není ve vašem osobním vlastnictví. 

Pokud tedy kupujete byt v bytovém družstvu, mějte na paměti, že byt nevlastníte, ale kupujete si pouze členská práva v příslušném bytovém družstvu, která vám dávají právo byt užívat a bydlet v něm. Pokud však chcete byt koupit, můžete se obrátit na samotné bytové družstvo. Koupě bytu se uskuteční po vyplacení tzv. anuity, což je zůstatková hodnota bytu. Po splnění všech podmínek může družstvo převést nemovitost do vašeho osobního vlastnictví.

Co si připravit předem?

Vzhledem k tomu, že při prodeji družstevního bytu dochází pouze k převodu práva užívat byt, je tento proces mnohem jednodušší než v případě prodeje bytu v osobním vlastnictví. Proces prodeje je však totožný, je třeba připravit smlouvu a podepsat ji oběma stranami.

Smlouva o převodu družstevního podílu

Nový kupující musí být schválen družstvem (vyžadují-li to stanovy). Pokud družstvo nového vlastníka schválí, musí být připravena a podepsána smlouva o převodu družstevního podílu na jednotce. Podepíše se také smlouva o úschově.

Anuita

Po sepsání výše uvedených smluv a získání výpisu z družstva dochází také k převodu pravidelného nájemného a pravidelných dluhů předchozích vlastníků, tzv. anuity. Celková cena družstevního bytu se tedy skládá kromě obvyklé ceny i z anuity. Pro lepší pochopení si uveďme příklad:

Družstevní byt se prodává za 2.000.000 Kč + anuita 1.000.000 Kč splatná v roce 2025. Při převodu bytu zaplatíte prodávajícímu 2.000.000 Kč a do roku 2025 budete družstvu platit anuitu v měsíčních splátkách. Výše platby je 1.000.000 Kč, což činí cca 27.000 Kč v měsíčních splátkách. Po splacení anuity v roce 2025 budete mít právo převést byt do osobního vlastnictví. 

O převod do osobního vlastnictví můžete požádat i dříve, ale musíte počítat s tím, že anuita musí být vyplácena předem. Bytové družstvo má pak zákonnou povinnost vám ho prodat v zákonné lhůtě dvou let.

Jak převod probíhá?

Převod družstevního bytu se provádí na základě písemné dohody o převodu práv a povinností spojených s členstvím v bytovém družstvu, a to přímo a osobně v bytovém družstvu. Za přípravu smlouvy je odpovědné samo družstvo, případně advokát. Práva a podmínky upravují zvláštní stanovy družstva.

Kdo může být členem družstva?

Členem družstva může být právnická osoba, fyzická osoba, která je plnoletá a splňuje podmínky stanov. Jste-li nezletilý, můžete být členem družstva pouze v případě dědictví družstevního bytu a převodu členských práv a povinností mezi příbuznými v řadě přímé. V tomto případě však musí právní úkony za nezletilého činit zákonný zástupce jmenovaný rozhodnutím soudu. 

Nájemce je povinen před převodem vlastnictví bytu: 

• písemně požádat družstvo o převod vlastnictví bytu (pokud potřeba)
• vyrovnat všechny dluhy vůči družstvu
• podepsat smlouvu o převodu vlastnictví družstevního bytu

Jak získat financování pro zájemce o koupi kondominia?

Největším problémem při koupi družstevního bytu je skutečnost, že je potřeba hotovost, což znamená, že tento byt nelze financovat prostřednictvím hypotečního úvěru na předmětný byt. Právě to může být pro většinu lidí překážkou pro koupi takového bytu. 

I v tomto případě však existuje možnost. Bance dáte do zástavy jiný majetek v osobním vlastnictví, který však musí mít dostatečnou hodnotu. Peníze z úvěru použijete na splacení kupovaného bytu a můžete požádat bytové družstvo o jeho zpětné převzetí. Jakmile budete mít byt ve vlastnictví, můžete požádat banku o převod hypotéky na novou nemovitost. 

Celý proces převodu trvá přibližně tři měsíce. Největším problémem této situace je, že musíte zastavit jinou nemovitost, například nemovitost svých rodičů. Na této nemovitosti nemohou být další zástavní práva. 

Jsou ceny bytů v družstevním vlastnictví vyšší nebo nižší než v OV, proč?

V současné době je reálná tržní cena družstevního bytu o něco nižší než cena bytu v osobním vlastnictví. Těchto bytů je však na trhu poměrně málo, protože se většinou jedná o pozůstatky z minulosti, kdy nebylo možné získat byt do osobního vlastnictví.