Jak na prodej bytu s věcným břemenem

Kde zjistím, že je nemovitost zatížena věcným břemenem? Jak zjistit věcné břemeno v katastru nemovitostí?

Věcné břemeno definujeme jako jednu z možných forem užívání nemovitosti ve prospěch jiné osoby. Jedná se o druh omezení, které může spočívat například v tom, že vlastník nemovitosti je povinen něco strpět, něčeho se zdržet, nebo ho omezuje něco dělat. 

Zda je nemovitost zatížena věcným břemenem, zjistíme jednoduše z listu vlastnictví. Obvykle se uvádí v oddíle "C" - věcná břemena. Pokud tedy uvažujete o koupi nemovitosti, je důležité ověřit si její právní status. Pokud plánujete koupi nemovitosti a potřebujete ji financovat prostřednictvím hypotéky, může se věcné břemeno na dané nemovitosti týkat i této oblasti. 

Nejčastější formou věcného břemene, se kterou se setkáváme, je věcné břemeno zapsané ve prospěch banky. Banka, která poskytla úvěr na nemovitost současnému majiteli. Po prodeji musí být vyrovnán zůstatek úvěru, což povede k tomu, že banka zruší věcné břemeno. Jakmile banka obdrží finanční prostředky na úhradu dluhu, zašle katastrálnímu úřadu potvrzení, které je dokladem o tom, že dluh byl splacen.

Co může být věcné břemeno?

Že věcná břemena omezují vlastníka určité nemovitosti ve prospěch někoho jiného a brání mu v určitých úkonech, jsme již uvedli. Jaká je však skutečnost?

• Povinnost něco strpět
  • znamená povinnost vlastníka nemovitosti strpět chování oprávněného z věcného břemene, který zatíženou nemovitost užívá ve svůj prospěch. V takovém případě hovoříme například o povinnosti vlastníka nemovitosti strpět třetí osoby, které mají právo v dané nemovitosti bydlet. 
• Povinnost zdržet se něčeho
  • vlastník nemovitosti nemůže něco dělat, i když ho k tomu opravňuje vlastnické právo. Jedná se o situaci, kdy vlastník nemůže pozemek zastavět, protože přes jeho pozemek vede plynovod, který se nachází v ochranném pásmu. 
• Povinnost v něčem konat
  • vlastník je povinen zajistit aktivní činnost ve prospěch veřejnosti. Příklad: majitel je povinen v zimě udržovat chodníky pro pěší, aby nedošlo ke smyku a následnému úrazu.

Věcné břemeno může vzniknout u nemovitosti několika způsoby.

• Písemná smlouva 
• Závěť ve spojení s rozhodnutím o dědickém řízení.
• Schválená dohoda dědiců.
• Rozhodnutí příslušného orgánu, zejména soudu.
• Podle zákona.
• Ze zákona.

Věcné břemeno je platné a vymahatelné až v momentě zápisu do katastru nemovitosti.

Pokud hovoříme o písemné smlouvě, jedná se obvykle o rodiče, kteří vlastní určitou nemovitost. Svěří majetek svým dětem, ale pod podmínkou, že v dané nemovitosti budou bydlet. Dále může jít o dohodu o umožnění průjezdu přes cizí pozemek nebo o umístění reklamního zařízení na cizím pozemku. Věcné břemeno k pozemku musí být vyhotoveno spolu s plánem nebo výkresem. 

Druhým způsobem je závěť ve spojení s rozhodnutím o dědickém řízení, kdy ke zřízení věcného břemene dochází přímo po smrti. Automaticky určuje, kdo je povinen jednat/trpět toto věcné břemeno. 

Třetím nejčastějším způsobem je schválení dohody v případě zděděného majetku, kdy se dědicové dohodnou na způsobu využití určité části daného majetku.

Snižuje věcné břemeno cenu nemovitosti?

Ano, věcná břemena mohou ovlivnit prodejní cenu nemovitosti. Záleží však na tom, o jakou formu věcného břemene se jedná.

Jak prodat nemovitost s věcným břemenem?

Pokud se jedná o prodej nemovitosti zatížené věcným břemenem, je to rizikovější pro kupujícího než pro prodávajícího. Pokud uvažujete o koupi nemovitosti, která je zatížena věcným břemenem, doporučujeme vyžádat si všechny dokumenty týkající se nemovitosti nebo pozemku. 

Existují věcná břemena, která jsou vázána na práva cesty, inženýrské sítě nebo sloupy elektrického vedení a mají omezující charakter z hlediska užívání pozemku. Pokud hovoříme o tomto typu věcného břemene, je na kupujícím, aby zvážil, zda bude či nebude omezující a zda je pro něj tato forma věcného břemene přijatelná. Pokud se rozhodne koupit pozemek s věcným břemenem, musí ho prostě přijmout. Věcné břemeno nemůže zrušit ani omezit. 

Pokud jste se rozhodli koupit nemovitost s věcným břemenem, doporučujeme, abyste tuto skutečnost zahrnuli do kupní smlouvy. Tato smlouva musí obsahovat všechny údaje týkající se nemovitosti, včetně potvrzení, že na dané nemovitosti neváznou žádná věcná břemena. Pokud to prodávající neuvedl, může to kupující považovat za "vadu nemovitosti", což mu umožní odstoupit od smlouvy.

Věcné břemeno k bytu pro případ smrti a prodej po jeho zániku

Nyní se podíváme na to, jak může věcné břemeno na nemovitosti zaniknout:

• Ze zákona - úmrtím
• Rozhodnutím konkrétního orgánu - tj. soud rozhoduje o konkrétních změnách. 
• Fúzí - pokud se osoba oprávněná z věcného břemene stane vlastníkem nemovitosti zatížené věcným břemenem. 
• uplynutím doby nebo období, na které bylo věcné břemeno zřízeno
• Splněním odkládací podmínky
• Předkupní právo, které se nevztahuje na věcná břemena zřízená ze zákona.

Pokud věcné břemeno zanikne jedním z výše uvedených způsobů, je nutné jej zapsat do katastru nemovitostí a zapsat do listu vlastnictví nemovitosti, na kterou se věcné břemeno vztahovalo.