Co by měla obsahovat kupní smlouva na prodej bytu?

Přestože koupě a prodej nemovitosti není složitý proces, pro lidi, kteří nemají dostatek informací, je tato transakce náročná. Celý proces se skládá ze tří základních kroků, přičemž největší důraz je kladen na přípravu kupní smlouvy. Smlouvu můžete sepsat sami s využitím několika zdrojů z internetu, nebo bude bezpečnější spolehnout se na odborníky, kteří mají s přípravou takové smlouvy bohaté zkušenosti.

Smlouva o zprostředkování

V procesu prodeje a koupě se můžeme setkat s několika typy smluv. Jednou z těchto smluv je smlouva o zprostředkování, která je upravena v občanském zákoníku a speciální smlouva o realitním zprostředkování v Realitním zákoně. Je považována za běžnou smlouvu v případě nákupu nebo prodeje nemovitosti. Používá se, když se vlastník nemovitosti dohodne s realitní kanceláří na prodeji nemovitosti. 

Podle Realitního zákona musí smlouva o zprostředkování obsahovat následující body:

• Identifikace stran - strana, která má zájem o zprostředkování, tj. ta, která zaplatí poplatek za zprostředkování. Dále zprostředkovatel - realitní kancelář.
• Předmět smlouvy - je nezbytná specifikace činnosti, kterou má zprostředkovatel vykonávat a za kterou obdrží od zájemce odměnu. 
• Odměna - může být definována jako absolutní hodnota nebo procento
• Dobu trvání

Rezervační smlouva

Další smlouvou, se kterou se můžete setkat v procesu prodeje, je smlouva o rezervaci. Slouží k rezervaci dané nemovitosti na určitou, předem stanovenou dobu. Daný čas je využit k vyřízení všech formalit spojených s nákupem. Pro prodávajícího jde o přípravu bytu k předání novému majiteli a přípravu potřebné dokumentace, pro kupujícího je to čas na zajištění potřebných finančních prostředků. 

Rezervační smlouva se stává závaznou po podpisu oběma stranami. Je proto důležité vědět, k čemu se signatáři podpisem rezervační smlouvy zavazují. Podpisem této smlouvy prodávající potvrzuje, že již má kupce na svůj byt a nebude o prodeji dále jednat ani konzultovat s dalšími zájemci. Podpis rezervační smlouvy je ze strany kupujícího potvrzením vážného zájmu. 

Součástí rezervační smlouvy je také vymezení povinnosti zaplatit tzv. rezervační poplatek, který slouží jako potvrzení skutečného zájmu obou stran. Výše poplatku je individuální, ale dle zákona může být maximálně až ⅔ celkové provize, která obvykle se pohybuje mezi 2 a 5 % z prodejní ceny nemovitosti. Uvedený poplatek hradí zájemce prodávajícímu bankovním převodem nebo v hotovosti, a to buď na účet prodávajícího, nebo v ideálním případě třetí straně, např. advokátovi do úschovy. Ve smlouvě jsou dále uvedeny podmínky týkající se rezervace. Stanoví dobu platnosti rezervace a další požadavky, které musí každá strana splnit.

Jakmile uplyne doba uvedená v rezervační smlouvě, přistoupí se k podpisu dalších smluv. Konkrétně se jedná o smlouvu o smlouvě budoucí a následně o kupní smlouvu. Částka rezervačního poplatku se automaticky odečte od kupní ceny nemovitosti po podpisu kupní smlouvy. Pokud se kupující rozhodne nepodepsat další smlouvy, například pokud ztratí o byt zájem, rezervační poplatek propadá ve prospěch majitele nemovitosti. Pokud dojde k porušení dohody ze strany prodávajícího, rezervační poplatek bude prodávajícímu vrácen. 

Rezervační smlouva nenahrazuje žádnou jinou smlouvu, kterou je třeba podepsat v procesu koupě a prodeje. Slouží pouze jako "rezervace" nemovitosti, ale v žádném případě neváže závazek koupit nebo prodat danou nemovitost.

Smlouva o smlouvě budoucí

Smlouva o smlouvě budoucí je dokument, který předchází podpisu kupní smlouvy. Tato smlouva ukládá povinnost uzavřít řádnou kupní smlouvu v předem stanovené lhůtě. Tato smlouva musí mít písemnou formu, jinak je neplatná. 

Smlouva o smlouvě budoucí musí obsahovat všechny prvky, které budou následně definovány v běžné kupní smlouvě. Jedná se o způsob úhrady kupní ceny, datum přípravy a následného předání nemovitosti, stav a příslušenství nemovitosti a další. Pokud již máme k dispozici samotnou smlouvu o budoucí kupní smlouvě, je vhodné ji přiložit jako přílohu. Podstatnou informací, která musí být ve smlouvě uvedena, je kupní cena dané nemovitosti. 

I když obě strany podepíší smlouvu o smlouvě budoucí, nedojde k převodu vlastnictví. K převodu vlastnictví dojde až po uzavření řádné kupní smlouvy, která bude součástí návrhu na zápis do katastru nemovitostí.

Kupní smlouva na byt

K uzavření procesu koupě a prodeje je třeba podepsat kupní smlouvu. Podmínky pro uzavření této smlouvy jsou stanoveny občanským zákoníkem. 

Smlouva o převodu vlastnictví nemovitosti musí mít písemnou formu a podpisy musí být notářsky ověřeny. Podpisem smlouvy jsou jednotlivé strany vázány, avšak právo k nemovitosti bude potvrzeno rozhodnutím příslušného katastrálního úřadu. Pokud kupní smlouva neobsahuje všechny potřebné náležitosti nebo je v ní něco nesprávně uvedeno, může katastrální úřad zápis pozastavit nebo dokonce zamítnout.

Smlouva o úschově kupní ceny

Z hlediska zajištění je notářská nebo advokátní úschova považována za jeden z nejlepších způsobů úhrady kupní ceny. Pokud hovoříme o této formě peněžitého plnění, bude peněžní částka složena u notáře nebo advokáta, který následně zajistí a dohlédne na plnění obou smluvních stran.

Jakmile notář nebo advokát vydá oznámení, je kupující povinen složit dohodnutou částku do úschovy. Po uložení peněz na speciálně vyhrazený účet se vystaví potvrzení.

Co by měla obsahovat kupní smlouva?

Údaje o kupní smlouvě je třeba uvádět zodpovědně, aby nedošlo k přerušení řízení na katastru nemovitostí. Nezbytné informace, které by měla smlouva obsahovat, jsou: přesná identifikace nemovitosti, identifikace smluvních stran, dohodnutá kupní cena, nesmí chybět práva a povinnosti jednotlivých účastníků procesu koupě a prodeje. 

Všechny tyto informace musí být ve smlouvě uvedeny, jinak smlouva pozbude platnosti.

Jak se pohybují ceny smluv na míru a co přinesou?

Ceny za sepsání kupní smlouvy se liší. Velmi důležité jsou rozhodující parametry, na jejichž základě bude zakázka zpracována. V případě, že máte všechny informace, které mají být ve smlouvě uvedeny, určitě něco ušetříte. Pokud by právník musel kromě přípravy smlouvy sledovat i některé údaje, cena za zpracování smlouvy by byla jistě vyšší. Ceny se však pohybují od 5.000 Kč do 15.000 Kč v závislosti na složitosti.

Kdo všechno musí podepsat smlouvy? Jedná se o ověřené podpisy?

Po vytvoření a uzavření kupní smlouvy je třeba splnit ještě dva důležité úkoly. Jedná se o ověření podpisů a následné podání žádosti o zápis do příslušného katastru nemovitostí. 

Podpis můžete ověřit dvěma způsoby: u notáře, na Czechpointu a nebo u advokáta s ověřovací knihou. Ověření podpisu Czechpointu vás vyjde levněji. 

Právě podání návrhu na zápis do katastru nemovitostí je posledním úkonem, který vás v procesu prodeje a koupě čeká. O tom, co je to katastrální vklad a jak jej podat, jsme psali v našich nedávných blozích.

Odstoupení od smlouvy o prodeji bytu

Stejně jako kupní smlouva musí být i odstoupení od kupní smlouvy písemné. V opačném případě by bylo neplatné. 

Jste-li kupující a koupili jste nemovitost, ale při prohlídce bytu jste nebyli informováni o vadách nebo jste je přehlédli, máte právo odstoupit od smlouvy nebo požadovat slevu z dohodnuté kupní ceny. 

Pokud jste prodávající a kupující vám nezaplatil dohodnutou částku do dohodnutého data, máte rovněž právo od smlouvy odstoupit.